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被"地王"拖累的大龍地產

大龍地產沖動的懲罰

新浪樂居深度報道記者@滕敏/文

大龍順義地王曇花一現，而拿地更早、同為2009年地王的方興地產廣渠路15號地則變身為金茂府，成為北京高端住宅的代表作，銷金過百億元。兩相對比，大龍地產窘境盡顯。

2005年，大龍地產以3352萬元的價格競得滿洲裡五道街南一幅地塊，建築面積45萬平方米，照此計算，樓面價僅為74元/平方米。

至此，大龍地產已把旗下兩大最具有增值潛力的項目全部出售，僅剩五個正在開發的項目，同時亦無新的土地儲備。如上割肉之舉，被業內普遍認為是，制造財務業績，避免連續虧損戴帽ST、甚至退市的命運。

地王卸載、回鍋政府並非福音，數年以來，大龍地產一直遭遇"沖動的懲罰"。地王制造之初，股價拉升至近22元，如今已跌至3元以下。在東方財富網發起的調查中，高達98%的網友仍然看跌。

按照證監會規定，如果一傢上市公司連續兩年虧損或每股凈資產低於股票面值，就要予以特別處理，即被ST。如果連續三年虧損，則將觸發*ST，遭遇退市預警。

事實上，早在敗走地王之前，大龍地產的營業狀態已經堪憂，其周轉速度與產品營造均遜色同行，這集中體現於兩大外地項目。

大龍地產另外一個外地項目--中山裕龍君匯項目同樣耗費瞭超長的工期，項目2010年開工建設，直至2012年5月才入市銷售。根據中山網簽備案數據，裕龍君匯項目共推出預售房源1437套，已簽約738套，去化率僅僅51%。即使如此，該項目共取得預售收入2.67億元，仍然為五個項目中產生收益最多的項目。

ST警報

而在實際經營中，大龍地產旗下項目開發周期過長且銷售不暢。繼因無力開發出售北京王府井項目之後，今年上半年大龍再次出讓北京城區項目。5月24日，大龍地產解除同北京中融物產的合作開發協議，退出北京棉花片危改區"大龍新都"項目，獲得解除合作款10.58億元，一期到賬6億元。

雖然地價低廉，大龍地產卻在此項目上耗時近八年。2005年11月30日，地塊正式開工建設，直至2009年9月項目才被冠以"滿洲裡首個純電梯小高層高端社區"的對外形象亮相。根據當地機構的相關報告，這個名為"裕龍園區"的樓盤當年共接待300組客戶來訪，但是簽約者寥寥，開售當年僅在11月22日簽約成交一套房源。

"開發周期過長，沒有成型的開發模式。"易居研究院研究員嚴躍進直言，大龍地產開發項目過少，尚不足以形成固有的標準化動作，"雖然是上市公司，但是從產品上來看，已經遠遠落後於主流開發商。"

在北京，大龍割肉回籠款顯然不足以支撐土地競價。8月2日，公司董事會決定，將使用總額不超過人民幣6億元的自有閑置資金，購買保本型理財產品。

這是大龍地產出售的第二個核心項目。2011年，因無自有資金開發以及再融資受限，大龍地產以8.2億元價格出售王府井附近西部會館項目股權。而在其早前的增發公告中預計，該項目銷售收入總額可達20億元，稅前利潤可達5.6億。

彼時的大龍地產仍是一個財報靚麗的上市房企。2009年，公司實現凈利潤3.39億元，同西城區國資房企華遠地產持平，在房企中尚屬中等水平。

2010年10月，協成機構在給大龍地產的一份提報中直言"項目定位高端，但實際上是有高端價格，沒高端體驗。"當時裕龍園區項目將近3000元每平米的均價，相比周邊產品平均售價高出瞭30%。樂居記者看到的一張圖片顯示，該項目售樓處在一普通商鋪門面內，樣板間裝修簡陋，甚至沒有配置任何軟裝傢裝，"簡陋得就像個臨時場所，項目定位與營銷訴求對接偏差很大。"協成機構在一份報告中說。

根據大龍地產2013年上半年財報，裕龍園區累計銷售額2092萬元。然而項目累計投入已達4.5億元，項目總投資額更是高達近10億元。

在總部北京，三個項目中，隻有西辛北區續建項目預售，其餘兩個項目仍在辦理前期手續。

大龍地產現有五大項目，北京三個，內蒙古與廣東中山各一個。以成立於1987年的老牌國資房企之身，大龍在土地資源上優勢並不大，反而不得不高價北京搶地，以至失手。

被"地王"拖累的大龍地產，下一站將走向何方？

除外地拓展遭遇挫折外，大龍在京的三個項目分別將於今年9月、12月、明年年底竣工。而順義地王後，大龍地產一直未有拿地動作。這意味著，大龍將在不久後面臨無項目可開發之險。

"我們一直在看地，但是拿不瞭。"大龍地產內部人曾經接受媒體采訪時稱。在進入門檻越來越高的北京土地市場，大龍地產顯然無法同規模化房企抗衡，大龍還需面對其享受的政府紅利正在逐漸褪去的現實。

而在未拿新地的同時，大龍仍在變賣老項目。5月24日，大龍地產解除瞭同北京中融物產有限責任公司合作開發建設北京市棉花片危改區"大龍新都"項目的協議。該項目位於北京西城區二環內黃金地段，總占地面積6公頃，屬於北京最大的危改房用地。規劃總建築面積16萬平方米。自從8年前介入合作開發以來，大龍地產先後投入7.7億元用於拆遷，但僅完成瞭56%的拆遷面積。對於日益高漲的拆遷成本，無力繼續投入的大龍地產選擇退出以回籠資金。

一切或皆因地王事件而起。2009年11月，順義地王一役，大龍地產不僅兩億元保證金不予退還，並被禁止兩年之內在京拿地。

基本面慘淡

從此大龍地產命運急轉直下。2010年，因營業收入下降及2億元保證金損失計入當期收益，大龍地產當年凈利潤下降至2800萬元。2011年，因出售王府井西部會館項目，獲得現金8.2億元，使得當年凈利潤增至2.76億元，而2012年，大龍地產開始進入虧損通道，全年虧損9700萬元。另外，從2012年起，大龍地產的主營業務收入中，建築施工開始超過房地產開發，成為主要營收來源，2012年建築施工營收占公司總營收81%。

正因如此，大龍地產今年5月解除同中融公司的合作，被業內解釋為大龍為防止戴上ST帽子而"割肉療傷"。大龍此次退出獲得的2.43億收益將助力大龍今年扭虧為盈，並成功避免ST。

而即便如此，習慣用腳投票的股民則更擔憂大龍後續的發展，在一傢財經網站的股吧討論區，有股民發出"大龍已死"的帖子。"但是這是順義區的企業，顯然政府不會讓其輕易退市。"易居研究院研究員嚴躍進說。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-10/22542411582.shtml

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